Crise du logement : pourquoi les prêteurs doivent muscler leur sécurisation
Le marché immobilier français évolue actuellement dans un environnement contrasté.Du côté de l’ancien, les indicateurs montrent des signes de reprise : les transactions ont progressé de 10 % en 2025, avec 916 000 ventes enregistrées sur douze mois selon les Notaires de France. Les taux d’intérêt se sont stabilisés autour de 3,2 %, contribuant à un retour progressif de la confiance des acteurs.
Au contraire, le segment du logement neuf demeure sous forte tension. Au troisième trimestre 2025, moins de 10 000 logements ont été mis en vente, un niveau historiquement bas depuis 2008 selon la FPI. La fin du dispositif Pinel a entraîné une chute de 85 % des ventes aux investisseurs. Les stocks de logements livrés mais non écoulés ont augmenté de 74 % sur un an, tandis que les défaillances de promoteurs ont progressé de 48 % sur le T3 2025.
Dans ce contexte, les prêteurs qui financent les promoteurs et marchands de biens opèrent dans un cadre où le volume d’opérations diminue, tandis que les dossiers financés présentent des niveaux de risque accrus. Ainsi la capacité de ces derniers à sécuriser leurs opérations est devenu un enjeu critique. Sélection et structuration des garanties comme des covenants, automatisation des processus de contrôle tout au long du financement… autant de sujets qui impactent sensiblement l’exposition au risque des prêteurs. Pourtant, plus de la moitié de ces derniers sont encore mal équipés pour répondre à ces enjeux.
Cet article vise à analyser ces évolutions et à examiner dans quelle mesure la sécurisation des financements constitue désormais un élément structurant de la gestion du risque pour les prêteurs.
1. Un marché à deux vitesses : la reprise en trompe-l'œil
Selon les Notaires de France, le volume des transactions dans l'ancien a progressé de 10% entre septembre 2024 et septembre 2025, atteignant 916000 ventes sur 12 mois. La stabilisation des taux d'intérêt autour de 3% et l'assouplissement progressif des conditions d'octroi de crédit ont redonné un peu d'oxygène aux acquéreurs.
Mais cette embellie ne concerne qu'une partie du marché. Le neuf, lui, reste englué dans une crise persistante.
Un décrochage historique de la construction neuve
Le marché du logement neuf traverse une phase de repli d’une ampleur inédite.
Au troisième trimestre 2025, moins de 10 000 logements ont été mis en vente. Un seuil jamais observé depuis la création, en 2008, de l’observatoire de l’immobilier neuf. Sur le terrain, la contraction est brutale : les réservations ont reculé d’un cinquième en un an, tandis que les ventes aux investisseurs ont été divisées par deux.
Sur l’ensemble des douze derniers mois, le coup de frein est tout aussi marqué. À peine 373 000 logements ont reçu une autorisation de construire, soit environ 12% de moins que la moyenne observée avant la crise. Les mises en chantier, elles, ont chuté de près d’un quart. En Île-de-France, l’effondrement prend des allures de rupture : depuis l’été 2021, la construction a été réduite de moitié dans plusieurs départements, notamment dans les Hauts-de-Seine et en Seine-Saint-Denis.
La fin du Pinel, catalyseur de la crise de l’investissement locatif
L'arrêt du dispositif Pinel au 31 décembre 2024 a provoqué un effondrement de l'investissement locatif : les ventes aux investisseurs particuliers ont chuté de 41% au premier trimestre 2025, atteignant leur plus bas niveau historique, soit une baisse de plus de 80% par rapport aux volumes d'avant-crise.
La physionomie de la demande s’en trouve profondément modifiée. Les propriétaires occupants concentrent désormais près de huit acquisitions sur dix. Conséquence directe : la demande se contracte, les stocks s’accumulent et les promoteurs sont contraints de revoir leur stratégie commerciale. Au deuxième trimestre 2025, près d’un logement sur cinq mis en vente a finalement été retiré du marché, contre une proportion marginale à l’époque des taux bas.
Des promoteurs fragilisés, des défaillances en hausse
La pression financière sur les promoteurs atteint un niveau critique. Les défaillances dans le secteur de la promotion immobilière ont bondi de 45% au troisième trimestre 2025, selon le cabinet Altarès, la plus forte hausse sectorielle parmi l'ensemble des défaillances d'entreprises d’après l’Agefi.
Le stock « dur », ces logements déjà livrés mais toujours invendus, a explosé de 74% en un an. Le délai moyen d'écoulement des stocks atteint désormais 23 mois, parmi les plus longs de la décennie. « Depuis 2021, chaque année est pire que la précédente. », alertait la FPI en novembre dernier.
Pour les prêteurs qui financent ces acteurs (fonds de dette et crowdfunders notamment) cette fragilisation du tissu de promoteurs et de marchands de biens n'est pas une abstraction. C'est un risque concret, mesurable, qui impose une vigilance accrue sur chaque opération financée.
2. Moins d'opérations, plus d'enjeux : le nouveau paradigme des prêteurs
La contraction des opérations immobilières change la donne pour les prêteurs alternatifs. Là où ils pouvaient autrefois compter sur un flux régulier de dossiers, ils doivent aujourd'hui composer avec un marché contracté, où chaque financement pèse davantage dans le portefeuille global.
Un resserrement structurel du marché
Les chiffres sont éloquents : la collecte en crowdfunding immobilier a chuté de 15 % au premier semestre 2025, poursuivant une tendance baissière entamée en 2023(-28 %) et 2024 (-26 %), selon le baromètre Forvis Mazars. Parallèlement, les mises en vente de logements neufs aux particuliers, bien qu'en légère reprise (+4,5% au T2 2025), restent inférieures de 23 % à leur moyenne quinquennale (SDES, Conjoncture de l'immobilier T2 2025).
Pour les prêteurs alternatifs, cette contraction a une conséquence directe : moins de dossiers à financer, mais des enjeux décuplés sur chaque opération. La moindre défaillance d'un promoteur ou d'un marchand de biens peut désormais impacter significativement la performance d'un portefeuille.
Une sélectivité accrue, mais pas suffisante
Face à ce contexte, les fonds de dette et les plateformes de crowdfunding ont naturellement renforcé leurs critères de sélection. Les taux de rendement affichés ont d'ailleurs progressé, passant de 9,6 % en moyenne en 2022 à 10,7 % fin mars 2024 (AMF, Étude sur le financement participatif immobilier). Une hausse qui, loin d'être un signe de bonne santé, traduit la nécessité de rémunérer un risque devenu plus tangible.
Car la sélectivité amont ne suffit plus. L'AMF alerte : environ 30 % des projets en cours au 31 mars 2024 accusaient des retards de remboursement, certains entraînant des procédures collectives et des pertes définitives. Les projets financés en 2020 et 2021 affichent des taux de retard particulièrement préoccupants, atteignant respectivement 20,1 % et 36,9 % deux ans après leur lancement.
Le suivi des garanties : un impératif, pas une option
Dans ce contexte, la différence entre un prêteur qui traverse la crise et un prêteur qui la subit se joue souvent après le décaissement. La qualité du suivi des garanties – fiducie-sûreté, gage sur parts sociales, nantissement de créances – devient un facteur déterminant de protection du capital.
Or, beaucoup de prêteurs alternatifs ont historiquement sous-investi dans cette dimension. Les garanties sont prises, mais leur suivi reste artisanal, fragmenté, parfois inexistant. Quand le marché était porteur, cette lacune passait inaperçue. Aujourd'hui, elle peut faire la différence entre un remboursement intégral et une perte sèche.
Les prêteurs les plus avertis l'ont compris : la sécurisation ne s'arrête pas à la signature du contrat de financement. Elle implique un monitoring continu des covenants, une vérification régulière de la validité des sûretés, et une capacité à réagir rapidement en cas de signal d'alerte.
Un repositionnement stratégique en cours
Cette prise de conscience entraîne un repositionnement du secteur. Les fonds de dette européens, qui représentent désormais 58 % des financements du mid-market contre 42% pour les banques (Weelim, novembre 2025), renforcent leurs équipes de gestion des risques et leurs outils de suivi.
Les plateformes de crowdfunding, de leur côté, sont incitées par le régulateur à plus de transparence. L'AMF appelle notamment à ce que les rendements publiés distinguent clairement les performances contractuelles des performances réelles, en intégrant l'ensemble des retards et incidents de paiement.
Pour les prêteurs alternatifs qui financent la promotion immobilière et les marchands de biens, le message est clair : dans un marché où les opérations se raréfient et où chaque dossier compte, la maîtrise du risque post-financement n'est plus un luxe.
3. Les leviers de la sécurisation des financements
Face à un marché où chaque opération compte davantage, les prêteurs alternatifs doivent repenser leur approche de la sécurisation. Deux axes complémentaires s'imposent : le choix stratégique des sûretés en amont du financement, et le suivi rigoureux du portefeuille tout au long de la vie du prêt.
Sélectionner les sûretés les plus protectrices
La premier levier de sécurisation réside dans le choix des garanties. En matière de financement immobilier, deux grandes familles coexistent : les sûretés réelles (hypothèque, gage, nantissement) et les sûretés personnelles (caution, GAPD). Ces garanties peuvent être combinées sur une même opération pour renforcer la protection du prêteur.
Le critère clé : le rapport coût/sécurisation.
Chaque garantie présente un niveau de protection et un coût différents selon la nature de l'opération, son montant et sa durée. Un nantissement de parts sociales n'offrira pas la même protection qu'une hypothèque de premier rang, mais sera moins onéreux à mettre en place. L'enjeu est de calibrer la garantie au profil de risque de chaque dossier.
Cependant, les sûretés réelles classiques présentent des limites significatives en cas de procédure collective. L'ouverture d'un redressement ou d'une liquidation judiciaire entraîne un gel des actifs et impose aux créanciers de déclarer leurs créances. Les procédures de réalisation sont longues, incertaines, et le taux de recouvrement moyen pour les créanciers chirographaires avoisine seulement 5%, contre environ 35 % pour les créanciers privilégiés (France Stratégie, 2020). Même avec une hypothèque, la dévalorisation des actifs lors d'une vente judiciaire peut atteindre 30 à 60 %.
La fiducie-sûreté : la garantie la plus protectrice du marché, mais complexe à mettre en place
Pour pallier ces limites, la fiducie-sûreté s'impose comme la solution de référence.
Son principe : le transfert de propriété de l'actif au fiduciaire dès la signature du contrat de financement. En cas de défaillance, le prêteur peut activer ce transfert et organiser une vente de gré à gré, évitant ainsi les procédures judiciaires longues et coûteuses. La fiducie offre une protection maximale contre le risque juridique et les aléas des procédures collectives.
Toutefois, la fiducie n'est pas adaptée à toutes les opérations. Son coût et sa complexité de mise en place la réservent généralement aux financements d'envergure. Pour les opérations de taille plus modeste, une alternative existe désormais.
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Agency : les avantages de la fiducie à moindre coût.
Covalt a développé l'offre Agency, une solution innovante qui permet de bénéficier des mêmes avantages que la fiducie – notamment le transfert de propriété en cas de défaillance, pour un coût 2 à 3 fois moins élevé. Cette approche démocratise l'accès à la protection maximale, même pour les opérations de crowdfunding immobilier ou les financements de marchands de biens de taille intermédiaire.
Le suivi du portefeuille de financement : un impératif opérationnel
Sélectionner les bonnes garanties ne suffit pas. L'enjeu majeur réside dans le suivi post-décaissement, phase où se matérialisent également des risques et où les signaux faibles doivent être détectés.
Or, force est de constater que les prêteurs alternatifs restent sous-équipés. La plupart des fonds de dette et plateformes de crowdfunding ne disposent pas d'outils centralisé et processus automatisés pour le suivi de leurs opérations. Les équipes jonglent entre tableurs, emails et relances manuelles, avec un risque élevé d'erreurs et de retards.
Trois piliers structurent un suivi efficace :
1. Centralisation et traçabilité. L'ensemble des informations relatives à chaque opération – contrats, garanties, documents justificatifs, échanges avec l'emprunteur, doit être centralisé sur une plateforme unique. Cette base documentaire garantit une traçabilité totale des actions et facilite les audits comme la transmission d'informations aux investisseurs.
2. Automatisation du suivi des garanties et covenants. La collecte documentaire (avancée des travaux, états financiers, justificatifs de commercialisation) peut être largement automatisée grâce à des espaces d'échange sécurisés et des systèmes de relances contextualisées et programmables. Les équipes se concentrent ainsi sur l'analyse plutôt que sur les tâches administratives.
3. Surveillance continue et alertes personnalisables. La connexion aux comptes bancaires des emprunteurs et le monitoring des informations légales (Kbis, procédures collectives) permettent de détecter en temps réel les signaux faibles : baisse anormale des flux, retards de paiement, changements de dirigeants. Des alertes personnalisables garantissent qu'aucun événement critique ne passe inaperçu.
Covalt : la plateforme qui sécurise vos financements
La plateforme Covalt réunit l'ensemble de ces fonctionnalités au sein d'un outil unique, conçu pour les acteurs du financement alternatif. Du suivi des garanties à la gestion des covenants, en passant par la surveillance des flux bancaires et les alertes automatisées, elle offre aux équipes opérationnelles un environnement complet pour assurer un suivi post-financement rigoureux.
Les résultats sont tangibles : les utilisateurs de la plateforme constatent une réduction de 60 % des taux de défaut grâce à une détection précoce des difficultés et une capacité d'intervention en amont. Avec plus de 3 milliards d'euros de financements sécurisés pour une trentaine de clients, Covalt s'impose comme le partenaire technologique de référence pour transformer la complexité des garanties en levier de confiance et de croissance.
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